CGI INFO Frankreich

Wir sind im Besitz der Zulassung für in Frankreich Immobilien zu vermitteln. Ebenso besitzen wir eine französische Steuernummer um die TVA (MwSt) in Frankreich abzuführen. Unter folgendem Link können Sie sehen welche Immobilienagentur in Frankreich registriert und zugelassen ist :

http://www.cci.fr/web/trouver-un-professionnel-de-l-immobilier

Klicken Sie auf das Feld „ Nom de l’entreprise“ und tragen Sie den Namen der Immobilienagentur ein. Dann auf das Feld „Recherche“ klicken. Da haben sie alle Infos über die Firma. Wenn es keine Antwort gibt, ist die Firma nicht in Frankreich registriert.
Ohne Profikarte ist eine Besichtigung in Frankreich strafbar. Diese wird von der Industrie und Handelskammer in Metz/ Paris ausgestellt. Ein Makler der nicht im Besitz einer entsprechenden Profikarte ist, darf in Frankreich nicht verkaufen/vermieten und hat in Frankreich keinen Anspruch auf Courtage. Ohne Profikarte kommt die Käufercourtage des Immobilienmaklers nicht in den Notarvertrag. Jeder französische Notar informiert Sie gerne. Unsere Nummer der Carte Professionell lautet: Carte professionnelle n° : CPI75012022000000091

VORVERTRAG

Ziel des Vorvertrages ist es, dass sich Käufer und Verkäufer ihre Rechte in Sachen Kauf und Verkauf sichern. Der Vorvertrag („compromis de vente“) beinhaltet eine beiderseitige, bindende Verpflichtung: Der Verkäufer verpflichtet sich, zu einem bestimmten Preis zu verkaufen. Der Käufer verpflichtet sich, zu diesem Preis zu kaufen.

Zwingende Angaben im Vorvertrag

Der Vorvertrag muss zwingend folgende Angaben enthalten:

  • Kontaktdaten des Käufers und Verkäufers,
  • Adresse des Objektes,
  • detaillierte Beschreibung des Objektes einschließlich Nebengebäuden und Ausstattungsmerkmalen,
  • im Falle einer Eigentumswohnung: Größe der Wohnung in Quadratmetern, ggf. vorhandene Grunddienstbarkeiten, z. B. Wegerecht,
  • Frist, bis zu deren Ablauf der Hauptvertrag unterzeichnet sein muss,
  • Datum der Schlüsselübergabe,
  • Höhe der Provision des Vermittlers (Immobilienmakler oder Notar) und wer die Vermittlerprovision zu tragen hat,
  • auflösende Bedingungen („conditions suspensives”) - z. B. im Falle eines fehlenden Immobilienkredits,
  • Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten, vor allem welche Anteile des Kaufpreises zu welchem Zeitpunkt bereits vollständig bezahlt sein müssen. Üblich ist eine Anzahlung von maximal 10 % des Kaufpreises.

Vorlagedokumente des Vorvertrages

Vor Abschluss des Vorvertrages muss der Verkäufer dem Käufer folgende Dokumente vorlegen:

  • Gutachten über Blei im Baumaterial („constat de risque d’exposition au plomb“ - CREP), wenn die Immobilie vor dem 1. Januar 1949 errichtet worden ist. Gültigkeit des Gutachtens: 1 Jahr, sofern Blei vorliegt. Liegt kein Blei vor: unbegrenzt gültig.
  • Gutachten über Asbest im Baumaterial („état d’amiante“) für Gebäude, die vor Juli 1997 erbaut wurden.
  • Gutachten über bestehende Elektroinstallationen („état de l’installation intérieure d’électricité“), die älter als 15 Jahre sind. Gültigkeit des Gu-tachtens: 3 Jahre.
  • Gutachten über bestehende Gasinstallationen („état de l’installation inté- rieure de gaz“), die älter als 15 Jahre sind. Gültigkeit des Gutachtens: 3 Jahre.
  • In Regionen, in denen dies ein Problem darstellen könnte: Gutachten zum Schädlingsbefall durch Termiten („état parasitaire relatif auxtermites“). Das Gutachten darf nicht älter als 6 Monate sein.
  • Gutachten über Naturgefahren (z. B. Überschwemmungen), denen die Immobilie ausgesetzt sein könnte („état des risques et pollutions“ - R.N.T.E). Das Gutachten darf nicht älter als 6 Monate sein.
  • Bescheinigung über die Energiebilanz der Immobilie („diagnostic de performance énergétique“ - DPE). DPE die ab dem 1. Juli 2021 angefertigt wurden, sind 10 Jahre lang gültig. Bei älteren DPE ist die Gültigkeitsdauer verkürzt (ein DPE das zwischen Januar 2018 und Juni 2021 angefertigt wurde ist nur bis zum 31.12.2024 gültig).
  • Gutachten über den Zustand der Sickergrube, falls vorhanden („état de l’installation d’assainissement non collectif“). 
  • Das Gutachten darf nicht älter als 3 Jahre sein.
  • In Regionen, in denen dies ein Problem darstellen könnte: Information oder ein Gutachten über das Risiko zum Befall durch den Echten Hausschwamm („diagnostic mérule“)
  • Seit dem 1. Januar 2020 ist bei Immobilien, die von Flughafenlärm betroffen sind, auch ein Gutachten über die Lärmbelastung verpflichtend. Der Verkäufer haftet, wenn er dieses Gutachten nicht vorlegt oder wenn er in der Verkaufsanzeige falsche Informationen angibt.

Handelt es sich um den Erwerb von Miteigentum („acquisition de coproprié- té“), wie z. B. eine Wohnung als Teil eines Hauses, so muss unter anderem vorgelegt werden:

  • Kopie der Gemeinschaftsordnung (règlement de copropriété)
  • Fiche synthétique de la copropriété (Zusammenfassung der Informationen zur Zusammensetzung und Aufteilung der Eigentümergemeinschaft, der Ausstattung, usw.)
  • Carnet d’entretien de l’immeuble (alle technischen Informationen, wie Hausverwaltung, Referenzen der Versicherungs- und Wartungsverträge, wichtige Bauarbeiten)
  • Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel «Die copropriété: Immobilienkauf in einer französischen Eigentümergemeinschaft», abrufbar auf unserer Internetseite unter www.cec-zev.eu.

Auflösende Bedingungen des Vorvertrages

Vorverträge enthalten in der Regel aufschiebende Bedingungen. Nur wenn alle Bedingungen eintreten, kommt der Vorvertrag zustande. Beispiele:

  • Der Käufer erhält seinen Immobilienkredit,
  • die Gemeinde übt ihr bestehendes Vorkaufsrecht nicht aus,
  • die notwendige Baugenehmigung wird erteilt
  • die Auflagen des Denkmalschutzes werden eingehalten.

10-tägiges Widerrufsrecht
Als Käufer steht Ihnen ein 10-tätiges Widerrufsrecht zu.
Dieses ermöglicht Ihnen, den Kauf nochmals zu überdenken. Der Vorvertrag wird erst nach Ablauf einer 10-tägigen Frist, die nach Unterzeichnung des Vertrages durch beide Parteien zu laufen beginnt, für Sie und den Verkäufer bindend. Treffen sich beide Parteien zur Unterzeichnung des Vorvertrages, gilt das Datum der Unterschrift. Wird der Vertrag per Ein-schreiben mit Rückschein versandt oder durch Verkäufer, Immobilienmakler, Notar oder Gerichtsvollzieher persönlich zugestellt, gilt das Datum der Übergabe. Vermerken Sie daher ausdrücklich Ort und Tag beim Erhalt des Schriftstücks.

Anzahlung:
Wird der Vorvertrag unterzeichnet, verpflichtet sich der Käufer in der Regel zur Leistung einer Anzahlung (max. 10 % des Kaufpreises). Wird der Vorvertrag mit Hilfe eines Maklers oder eines Notars unterzeichnet, kann die Anzahlung bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist auf das Treuhandkonto („compte séquestre“) des Maklers oder des Notars eingezahlt werden. Schließen Käufer und Verkäufer den Vorvertrag unmittelbar miteinander ab, wird die Anzahlung nach Ablauf der 10-tägigen Widerrufsfrist fällig. Die Zahlung erfolgt an den Verkäufer.

Rücktritt vom Vorvertrag nach Ablauf der Widerrufsfrist
Sowohl Käufer als auch Verkäufer können auch noch nach Ablauf der Widerrufsfrist vom Vorvertrag zurücktreten. Für diese Situation sehen Vorverträge meist eine Klausel vor („clause de dédit“), die definiert, welche Entschädi- gungssumme an die andere Partei zu zahlen ist.
Wurde stattdessen eine Strafklausel („clause pénale“) in den Vorvertrag aufgenommen, bewirkt diese, dass der Verkäufer die bereits getätigte Anzahlung behalten darf, wenn Sie trotz unterschriebenem Vorvertrag den Hauptvertrag nicht unterzeichnen. Zudem kann der Verkäufer trotz einbehaltener Anzahlung auch noch vor Gericht gehen und die Erfüllung des Vertrages verlangen. Ausnahme von diesen Regelungen gibt es wenn der Käufer keinen Bankkredit bekommt.

DER HAUPTVERTRAG

Mit Unterzeichnung des Hauptvertrages („contrat de vente définitif“ oder „acte authentique“) werden Sie Eigentümer der Immobilie. Die Grundbucheintragung ist - anders als in Deutschland - reine Formsache.
Obwohl es dafür keine gesetzliche Regelung gibt, wird der Hauptvertrag meist vom Notar des Käufers verfasst. Um den Hauptvertrag aufzusetzen, benötigt der Notar u. a. folgende Dokumente:

  • Geburtsurkunden,
  • evtl. Eheverträge von Käufer und Verkäufer,
  • Eigentümer-Urkunde,
  • Grundbuchauszug,
  • Hypothekenurkunden.

Zur Unterzeichnung bestehen folgende Möglichkeiten:
Beide Parteien treffen sich beim Notar zur Unterschrift. Oder der Vertrag wird von der einen Partei bei ihrem Notar unterzeichnet und dann dem Notar der anderen Partei zugestellt, damit diese unterschreiben kann.

Ein Abschluss des Hauptvertrages ist erst möglich, wenn der gesamte Kaufpreis auf dem Treuhandkonto des Notars eingegangen ist. Wurde im Rahmen des Vorvertrages bereits bis zu 10 % des Kaufpreises angezahlt, wird dies auf den Kaufpreis angerechnet. Wurde die Anzahlung auf das Treuhandkonto des Maklers überwiesen, sollten Sie mit diesem die rechtzeitige Weiterleitung auf das Treuhandkonto des Notars vereinbaren.
Meist werden bei der Unterzeichnung des Hauptvertrages die Schlüssel des Objektes übergeben. Es kann im Vorvertrag aber auch ein anderer Zeitpunkt zur Übergabe vereinbart werden.

KOSTEN, STEUERN UND GEBÜHREN

Zuzüglich zum Kaufpreis werden beim Immobilienerwerb Gebühren und Steuern fällig.

Notargebühren

Für den Betrag, den der Notar als Vergütung seiner Dienste erhält, bestehen Gebührentabellen. Die Gebühren betragen circa 1 % des Kaufpreises. Erbringt der Notar neben der Beurkundung weitere Dienstleistungen, kann er zusätzliche Gebühren verlangen.

Grunderwerbsteuer und Katastersteuer

Mit der Grunderwerbsteuer („droits de mutation“) wird der Kauf einer Immobilie besteuert, mit der Katastersteuer („taxe de publicité foncière“) die Kosten der Grundbucheintragung gedeckt. Die Gesamtsumme der Steuern und Gebühren beläuft sich derzeit bei gebrauchten Objekten auf ca. 7 bis 8 %, bei neuen Objekten auf ca. 2 bis 3 % des Kaufpreises. Sie sind grundsätzlich vom Käufer zu tragen. Ein Objekt ist als gebraucht anzusehen, wenn es bereits bewohnt wurde.

GUT ZU WISSEN

Beim Kauf neuer Immobilien ist die Mehrwertsteuer („taxe sur la valeur ajoutée“ - TVA) i.H.v. 20% fällig. Diese ist aber oftmals bereits im Kaufpreis enthalten.
 Notargebühren, Grunderwerb und Katastersteuer sind an den Notar zu entrichten. Die Zahlung muss spätestens am Tage der Beurkundung des Hauptvertrages auf dem Treuhandkonto des Notars eingegangen sein. Andernfalls darf der Notar die Beurkundung nicht vornehmen. Wurde das Geld im Zuge des Vorvertrages bereits auf ein Konto des Maklers eingezahlt, muss dieser ebenfalls pünktlich an den Notar überweisen.

Grundsteuer

Die Grundsteuer („taxe foncière sur les propriétés bâties“) ist jährlich von demjenigen zu zahlen, der am 1. Januar des jeweiligen Jahres Eigentümer, Erbpachtberechtigter oder Nießbrauchsberechtigter ist. Wird die Immobilie nach dem 1. Januar verkauft, ist die Grundsteuer für dieses Jahr bereits bezahlt. Allerdings kann im Vorvertrag vereinbart werden, dass der Käufer einen Teil davon zu tragen hat, was gängige Praxis ist.

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